Европа не смогва с глада за жилища

Икономиките на Южна Европа – от Гърция до Португалия, постигнаха забележително възстановяване след финансовата криза на Стария континент само преди десет години. Туризмът процъфтява, инвеститори и големи компании навлизат в страните и много чужденци се установяват в региона, за да се възползват от новите работни места и по-ниските разходи за живот, пише Business Insider, цитиран от Investor.bg.

Но един страничен ефект от този ръст е силното покачване на цените на жилищата. Те, заедно с наемите, се увеличават в градове като Лисабон и Атина, а плажни градове от Испания до гръцките острови са доминирани от скъпи имоти за краткосрочно отдаване под наем.

Това отчасти се дължи на т. нар. „златни визи“, изключително популярни визи за местожителство за чуждестранни инвеститори. В страни като Гърция, Испания и Португалия повечето кандидати за виза я получават, като закупуват жилищен имот.

Американците съставляват голям дял от чужденците, които се насочват към южноевропейските страни. Те купуват някои от най-скъпите имоти в Испания и влагат повече средства на квадратен метър в жилища в страната от гражданите на която и да било друга страна с изключение на датчаните, съобщи миналата година вестник New York Times. Те са купили повече португалски златни визи от всяка друга националност през 2022 г. Някои бягат от все по-недостъпните жилищни пазари в САЩ, но сега допринасят за проблемите с достъпността на жилищата от другата страна на Атлантическия океан.

Ръстът на инвестициите в имоти тласка нагоре цените на жилищата, като създава класово разделение в най-търсените градове, изтласква дългогодишни местни жители и не позволява на младите хора да излязат от домовете на родителите си. Въпреки процъфтяващите им икономики средностатистическите южноевропейци все още имат относително ниски заплати и просто не могат да се конкурират с чуждестранни инвеститори, купувачи на жилища, туристи и хора, работещи от разстояние.

Португалия, която има една от най-популярните и рентабилни програми за златни визи, ги въведе през 2012 г., като улесни издаването им за заможни чужденци, включително такива, които са прехвърлили поне един милион евро в португалска банкова сметка, купили са имот за поне 500 хил. евро, създали са поне десет работни места или са дарили поне 250 хил. евро на културни или артистични инициативи. Притежателите на визи могат да пътуват свободно в повече от десет страни членки на ЕС и да се събират с членове на семейството си.

Визите имат огромно въздействие върху португалските недвижими имоти и цените на жилищата, казва Доао Перейра душ Сантош, изследовател във Факултета по икономика и финанси към университета Queen Mary в Лондон. Повечето притежатели на визи са използвали покупка на имот, за да се сдобият с нея.

„Те купуват жилища, затова не инвестират и не създават работни места. А знаем, че част от тези жилища веднага излизат на пазарите на дългосрочни и краткосрочни наеми. Затова хората, кандидатстващи за визата, не идват да живеят в Португалия“, отбелязва Перейра душ Сантош.

Цените на жилищата в Португалия нараснаха с 19% само между 2021 и 2022 г. Целият пазар – от по-евтини имоти под наем до луксозни жилища, е засегнат, коментира изследователят. „Проблемът беше толкова голям, че дори оскъпи жилища, за които се сключваха сделки между португалски купувачи и продавачи“, допълва той.

Златните визи не са единственият виновник. По същото време Португалия, подобно на останалата част от слънчева Южна Европа, отбеляза огромен ръст на туристите. Мнозина излязоха от блокадите по време на пандемията със силно желание да пътуват и да харчат пари. Миналата година беше „най-добрата в историята за туризма в Португалия“, съобщи държавният секретар по туризма, търговията и услугите на Португалия Нуно Фазенда. Пандемията предизвика и вълна от работещи от разстояние хора и пенсионери, търсещи високо качество на живот в относително достъпни европейски страни. Новите визи за дигитални номади за чужденци, работещи от разстояние, също засилиха търсенето на жилища.

Но сега, когато Португалия преминава през задълбочаваща се криза с достъпността на жилищата, нагласите на португалците към златните визи се влошиха. Перейра душ Сантош и колегите му провели национално представително допитване в Португалия и установили, че повечето участници гледали положително на прекратяването на програмата „златна виза“, въпреки че това щяло да навреди на португалската икономика. Миналата година страната промени условията на програмата си за златни визи, като изключи инвестициите в имоти.

Други южноевропейски страни следват примера ѝ и също посочват като мотив силния ръст на цените на имотите. Миналия месец Испания обяви края на програмата си „златна виза“, която беше почти изцяло зависима от чуждестранни инвестиции в имоти.

Заради тези мерки някои от най-търсените места в Южна Европа вероятно ще отбележат по-бавен ръст на цените на жилищата занапред. Но тъй като тези икономика все още се справят добре като цяло, цените на имотите ще продължат да растат, отбелязва Холгер Шмединг, главен икономист на Berenberg Bank в Лондон.

„Тези икономики са по-добри места за инвестиране и създаване на работни места за местни и чуждестранни инвеститори в икономиките като цяло. С по-добри перспективи за работа хората се чувстват уверени да купят жилище или да построят дом. Пазарът на недвижими имоти е отражение на по-стабилните основи на икономиката“, казва Шмединг.

Икономиките на Южна Европа се справят много по-добре от традиционните сили в Северна Европа. Португалия и Испания постигнаха три пъти по-бърз ръст от Германия през първото тримесечие на тази година. Но Северна Европа също се бори със собствена жилищна криза.

Нидерландия има една от най-тежките жилищни кризи на Стария континент. Цените на жилищата се удвоиха през последните десет години и сега новопостроените жилища струват повече от средната заплата в Нидерландия. Ограниченията пред разрешенията за строеж, недостигът на строителни материали и на работници и ограничените терени допринасят за недостига на жилища в страната.

Германия отчита значителна корекция на цените на жилищата на фона на относително високи лихви, енергийна криза и нови регулации, които изискват собствениците на жилища да преминат от петролни и газови системи за отопление към термопомпи, които разчитат на възобновяема енергия. Тази комбинация доведе до спад в търсенето на жилища и строителство.

Очаква се цените на жилищата в Германия да започнат да растат с по-доброто разбиране на политиката за отопляване на жилищата, сигналите на Европейската централна банка, че скоро ще започне да намалява лихвите и по-бързия ръст на заплатите от тези на цените. „Цените на германския жилищен пазар са близо до дъното и вероятно същото се отнася за разрешенията за строеж и жилищното строителство“, казва Шмединг.

Франция също отчете стабилен ръст на цените на жилищата през последните години, но подобно на Германия, цените там намаляват поради по-високите лихви. Шмединг очаква цените и наемите в страната също да се върнат към растеж по-късно тази година, ако лихвите намалеят.

Франция все още е изправена пред проблеми с достъпността на жилищата – положение, което известна благотворителна организация определи преди време като „социална бомба“ – с растящ брой на бездомниците и нарастващ списък с чакащи за социални жилища. Олимпийските игри в Париж това лято само засилват търсенето на жилища във френската столица, включително за краткосрочен наем, което намалява броя на апартаментите под наем на пазара.

Въпреки много различните икономически условия всички европейски страни са изправени пред една и съща дилема, която преследва и САЩ – недостиг на достъпни жилища.