Българинът нахитря, не купува вече кутийки "на зелено"

Българските купувачи стават значително по-взискателни при избора на жилище и все по-рядко са готови да инвестират в имоти с компромисно качество само за да защитят спестяванията си. Едновременно с това се наблюдава отлив от част от покупките „на зелено“, докато банките започват леко да коригират оценките на имотите. Това коментира инвеститорът в недвижими имоти Иво Димовски в предаването „Бизнес старт“ по Bloomberg TV Bulgaria.

Според него през 2024 г. много купувачи са придобивали жилища основно като начин за съхраняване на спестяванията си и са били склонни да приемат недостатъци в качеството на сградата или самия имот. През 2026 г. подобно поведение вече се среща по-рядко.

Промяна има и при банковите оценки. Лекото им коригиране може да бъде определено като здравословен процес, тъй като оценката на кредитната институция може да служи като допълнителен ориентир дали исканата цена на дадено жилище отговаря на неговата стойност. Твърдението за промяна в банковите оценки е експертно наблюдение на Димовски, а не официална статистика на БНБ.

Панелните апартаменти остават сред най-търсените заради сравнително по-достъпните си цени. Според Димовски обаче именно този сегмент вероятно вече е достигнал или се доближава до ценовия си таван.

Различна е ситуацията при жилищата в затворени комплекси. Там търсенето остава високо, а свободните апартаменти за отдаване под наем са малко, поради което експертът не смята, че този сегмент вече е достигнал максималните си ценови равнища.

При инвестиционните покупки все по-голямо значение придобива доходността. По оценка на Димовски средната нетна доходност от жилищен имот в България е около 3%, докато той лично смята инвестиция под 5% доходност за недостатъчно привлекателна. Това също е експертна оценка, а не официален среден показател за целия пазар.

Инвестициите „на зелено“ губят част от привлекателността си

Една от по-съществените промени е при покупките на жилища в процес на строителство. През последните години част от инвеститорите купуваха апартаменти в ранен етап и ги препродаваха още преди завършването на сградата.

В предходните три-четири години подобни сделки са позволявали реализиране на печалби между 20% и 40%. Тази практика обаче значително е отслабнала, тъй като цените вече не се увеличават със същата скорост, а строителните разходи растат.

Купувачите все по-често преценяват, че цената на имот, придобит „на зелено“, може да не се различава достатъчно от тази след завършването на проекта, за да оправдае поетия риск. Това охлажда спекулативното търсене, но не означава изчезване на покупките в строеж – при проекти на доказани компании те продължават да имат предимства, включително по-голям избор на жилища.

Цените продължават да растат въпреки по-предпазливите купувачи

Официалните данни не показват срив на жилищния пазар. Напротив – през първото тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България са били с 14,8% по-високи спрямо година по-рано, показва статистиката на НСИ. Спрямо последното тримесечие на 2025 г. увеличението е 6,2%. В София тримесечният ръст достига 5,8%.

Това показва, че по-внимателното поведение на купувачите засега не се е превърнало в общ спад на цените. По-скоро пазарът започва да се разделя по-ясно според качеството, местоположението и типа на имота.

Ипотечното кредитиране остава силно
Няма признаци и за рязко оттегляне на банките от жилищното кредитиране. В края на юни 2026 г. жилищните кредити достигат 18,682 млрд. EUR, като се увеличават с 26,4% на годишна база, сочат данните на Българската народна банка.

Цената на ипотечното финансиране също остава сравнително ниска. Средният лихвен процент по новите жилищни кредити през юни е 2,41%, а средният годишен процент на разходите – 2,75%. Спрямо май лихвата дори се понижава с 0,03 процентни пункта.
 
Така картината на жилищния пазар през 2026 г. е по-скоро на промяна в поведението, отколкото на криза. Купувачите стават по-селективни, бързите спекулативни печалби при имотите „на зелено“ се реализират по-трудно, но цените и ипотечното кредитиране продължават да растат.

Промяната може да се окаже особено важна за продавачите и строителните предприемачи. В среда, в която купувачът вече не приема всяко предложение само заради очакването за бъдещо поскъпване, качеството на строителството, локацията и реалистичната цена вероятно ще имат все по-голямо значение.