Данъчните оценки на имотите скачат двойно, какво следва за собствениците?

Цените на жилищата в София се промениха драматично за близо две десетилетия, докато данъчните им оценки останаха далеч назад. Апартамент, който през първото десетилетие на века е струвал средно под 1000 евро за квадратен метър, днес се оферира при нива около 2600 евро. Сега Министерството на финансите предлага тази огромна дистанция постепенно да започне да се скъсява - данъчните оценки да бъдат увеличени общо със 100% спрямо сегашните в рамките на три години. Анализ на SORENDA Real Estate показва какво би означавала промяната за собствениците и за имотния пазар.

Предложението на финансовото министерство предвижда първо увеличение с 30% през 2027 г., а през 2028 и 2029 г. да последват още две актуализации с по 35%. По схемата, представена от МФ, крайната цел е до края на периода данъчните оценки да бъдат със 100% над сегашните нива.

 
Заместник-министърът на финансите Людмила Петкова направи и важно уточнение - осъвременените стойности ще се използват при облагането на недвижимите имоти и при други данъци, свързани с тях, но няма да служат като база за определяне на такса битови отпадъци.

Така големият въпрос вече е не само защо данъчните оценки са толкова далеч от пазара, а как постепенното им удвояване ще се отрази върху собствениците, местните данъци и разходите при сделки с имоти.

По наблюдения на брокерите при голяма част от сделките в София данъчната оценка на имота е между пет и девет пъти по-ниска от реалната пазарна цена.

Причината се вижда ясно, ако се върнем близо две десетилетия назад. По данни на НСИ през 2006 г. средната цена на жилищата в София е била 1341,79 лв. за квадратен метър, или около 686 евро. Само година по-късно тя достига 1813,17 лв., приблизително 927 евро.

Днес картината е коренно различна. Към септември 2026 г. медианните офертни цени на апартаментите в София са около 2600 евро за квадратен метър. Така спрямо средните нива от 2006 г. сегашните офертни стойности са приблизително 3,8 пъти по-високи, а спрямо 2007 г. - около 2,8 пъти.

Тук има и важно статистическо уточнение. Старите данни на НСИ и днешните офертни стойности не са формирани по една и съща методология и затова не могат да бъдат сравнявани механично. Самият НСИ отбелязва, че методиката за цените на жилищата се е променяла през годините и в динамичните редове има методологични прекъсвания.

Но дори с тази уговорка посоката е очевидна - пазарните цени са се отдалечили значително от стойностите, върху които продължават да се формират данъчните оценки.

Според управителя на SORENDA Real Estate Евгени Василев именно натрупаното през годините разминаване прави актуализацията неизбежна.

"Когато преди близо две десетилетия жилищата в София са се търгували при цени от порядъка на 700-900 евро за квадратен метър, а днес офертните нива са около 2600 евро, е очевидно колко сериозно се е променил пазарът. Въпросът вече не е дали данъчните оценки трябва да бъдат осъвременени, а как това да стане, без да се създаде прекомерна еднократна тежест за собствениците“, коментира Василев.

Според него осъвременяването е логична стъпка, но начинът, по който ще бъде направено, е решаващ.

"По-разумният подход е постепенно осъвременяване, което да даде време на всички участници да се адаптират“, посочва той.

От компанията смятат, че рязкото доближаване на данъчните оценки до пазарните стойности би могло да има шоков ефект както върху собствениците, така и върху общините. Именно затова поетапното увеличение се разглежда като по-балансиран вариант.

Една от най-честите грешки в публичния дебат е автоматичното приравняване на увеличението на данъчната оценка с увеличение със същия процент на данък сгради.

Размерът на данъка върху недвижимите имоти зависи не само от данъчната оценка, но и от ставката, определена от съответния общински съвет. По закон общините определят ставката в граници между 0,1 и 4,5 на хиляда върху данъчната оценка. Това означава, че те разполагат с възможност да променят промилите и така да влияят върху крайния размер на данъчното задължение.

Следователно двойно по-висока данъчна оценка не означава по дефиниция и двойно по-висок данък за всеки собственик. Каква ще бъде реалната тежест ще зависи и от решенията на отделните общински съвети.

Същевременно по-високите оценки ще имат значение и при сделки с недвижими имоти, тъй като данъчната оценка участва при определянето на част от дължимите разходи и данъци при прехвърляне на собственост.

За собствениците е важно още едно уточнение - предложеното увеличение няма да се пренася автоматично върху такса битови отпадъци. МФ изрично заяви, че актуализираните оценки няма да бъдат използвани като нова база за определянето й.

Това разграничение е съществено, защото в противен случай осъвременяването би могло да доведе едновременно до ръст на няколко местни задължения.

Успоредно с актуализацията на оценките се води и друг дебат - дали второ, трето и всяко следващо жилище трябва да бъдат облагани по различен начин.

Брокерите настояват двете теми да не бъдат смесвани. „Не е достатъчно да броим колко жилища притежава един човек. Един собственик може да има наследствен имот, жилището, в което живее, и стара къща на село, а друг да притежава един луксозен апартамент на стойност няколко милиона лева. Самият брой имоти невинаги е най-добрият критерий за справедливо данъчно облагане“, казва Евгени Василев.

Според него при подобна бъдеща промяна по-логично би било да се отчитат стойността и характеристиките на недвижимостта, а не механично броят на притежаваните имоти.

Предложението за данъчните оценки идва и в момент, когато жилищният пазар в София навлиза в различна фаза.

По данни на Агенцията по вписванията през второто тримесечие на 2026 г. броят на сделките в столицата е намалял с 16,9% на годишна база. В същото време ипотечното кредитиране продължава да расте с 1,6%.

Според Василев това не трябва да се тълкува като срив. „Това показва, че не наблюдаваме срив на пазара, а промяна в неговата структура. Спекулативните покупки постепенно намаляват, а активни остават купувачите с реална жилищна потребност и дългосрочните инвеститори“, казва той.

Именно поради това според SORENDA Real Estate реформата на данъчните оценки не трябва да бъде разглеждана като инструмент, с който държавата да охлажда или стимулира пазара, а като част от по-широко осъвременяване на системата за облагане на недвижимата собственост.

По-актуалните оценки биха могли да увеличат приходите на общините и да намалят част от огромната дистанция между стойностите за данъчни цели и реалните цени на пазара.

"По-актуалните данъчни оценки могат да направят системата по-справедлива и да увеличат приходите на общините. Развитието на пазара обаче продължава да зависи основно от доходите, достъпа до финансиране, строителните разходи, предлагането и инфраструктурата“, посочва Евгени Василев.

Така предложението на Министерството на финансите може да се окаже една от най-съществените промени за собствениците на недвижими имоти през следващите три години. Но окончателният ефект върху портфейла на всеки собственик ще зависи не само от новата данъчна оценка, а и от решенията на общините за данъчните ставки и от окончателния вид на законовите промени.