Ето защо няма да поевтинеят жилищата

Вълната от имигранти към богатите страни засилва натиска за повишаване на цените на жилищата, като притиска наематели и купувачи на жилища и затруднява централните банки в усилията им за укротяване на инфлацията, пише Wall Street Journal, цитиран от Investor.bg.

От Европа до Азия и Северна Америка рекорден брой хора пресичат граници, привлечени от затегнатите трудови пазари и смекчаването на правилата за пътуване след COVID. Мнозина се озовават в градове, където предлагането на жилища е оскъдно.

Това тласка нагоре наемите и не позволява на цените на жилищата да намалеят толкова, колкото се очакваше, въпреки нарасналите разходи за обслужване на заемите, особено в Европа, Канада и Австралия.

В Канада, която е приела рекордните 437 хил. мигранти миналата година, цените на имотите отново са започнали да растат през февруари след десет поредни месеца на спадове.

Във Великобритания годишната инфлация при наемите през май достигна най-високото си ниво от началото на воденето на статистика през 2016 г. и се ускори в 20 от последните 21 месеца.

В САЩ ръстът на наемите се забавя, но цените на жилищата отново започнаха да растат, след като намаляха през миналата година. Средните продажни цени на съществуващите жилища достигнаха дъно от 361 200 долара през януари и са нараствали във всички месеци след това, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти, макар че те все още са по-ниски на годишна база. Наемите и цените на жилищата продължават да бъдат двигател на инфлацията в САЩ, като съставляват 70% от повишението на потребителските цени с 0,2% през юни.

Много фактори, включително недостатъчните инвестиции в предлагането на нови жилища и нежеланието на някои собственици да продават, помагат за задържането на високите цени на жилищата в САЩ. Въпреки това някои икономисти твърдят, че пристигането на толкова много легални и нелегални имигранти също е част от уравнението. Населението в САЩ е нараснало с 1,26 млн. души миналата година, най-бързия темп от 2019 г. насам, като почти целият ръст – един милион души, е дошъл от имигрантите.

Неотдавнашен доклад на Goldman Sachs показа, че имиграцията е ключова причина цените на жилищата в големите икономики да показват признаци на задържане на по-високи нива от очакванията след спадовете, породени от повишаването на лихвите.

„Възстановяването на имиграцията след пандемията изглежда подкрепя ръста на населението и следователно увеличава търсенето на жилища и ограничава спада на цените“, коментират икономистите Джоузеф Бригс и Джовани Пиердоменико. Цените отбелязаха силен ръст в Австралия и Канада, където имиграцията и ръстът на населението се възстановяват най-силно, допълват те.

За собствениците на имоти подкрепата от имиграцията е добра новина, тъй като ограничава негативите от забавянето на икономическия растеж. Рязък спад на цените на жилищата, който все още е възможен, ако лихвите продължават да растат, ще бъде дестабилизиращ за световната икономика.

Но за много хора запазването на високите цени на жилищата засилва разочарованието им, особено когато толкова много други разходи растат.

Тъй като цените на жилищата, особено наемите, са важна част от показателите за инфлацията на централните банки, упорито високите ѝ нива се прибавят към аргументите за продължаващо повишаване на лихвите.

Централните банки в Австралия и Канада изненадаха инвеститорите с вдигане на лихвите през последно време.

Още около пет милиона души повече са се установили в богати страни миналата година, отколкото са ги напуснали, съобщи WSJ неотдавна. Това е ръст с 80% спрямо нивата преди пандемията. Германия, Канада, Япония и други страни пренаписват правилата за имиграцията, за да привлекат повече хора, които да запълнят недостига на квалифицирани кадри.

Икономисти считат, че около 85% от мигрантите са станали наематели, след като са пристигнали в дадена страна, а това означава, че натискът, който те упражняват върху цените на жилищата, е най-силен на наемния пазар, въпреки че някои в крайна сметка и купуват жилища.

В Австралия, чиито граници до голяма степен бяха затворени по време на пандемията, около 400 хил. души повече са пристигнали през 12-те месеца до юни, отколкото са напуснали, сочат официални данни. Това е два пъти повече спрямо средното ниво преди пандемията. Официални представители очакват още 315 хил. имигранти в 12-те месеца до юни 2024 г. в страна с близо 26 млн. души население.

Притокът накара председателят на Австралийската централна банка Филип Лоу да изрази през май тревогата си от инфлацията, докато мигрантите търсят място за живеене.

Средните наеми в големите градове в Австралия са нараснали с 11,5% в 12-те месеца до юни и са с над 25% над нивата преди пандемията, сочат данни на компанията за имотни анализи CoreLogic. През последно време цените на жилищата отново започнаха да растат на месечна база, след като намаляха с 9,1% през седемте месеца до февруари.

„Населението нарасна с 2% тази година. Имаме ли 2% повече жилища? Не“, каза Лоу.

Австралийски брокери на недвижими имоти съобщават за опашки при огледи в последно време, които били толкова дълги, че много бъдещи наематели се отказвали още преди да влязат. Те очакват нов ръст на търсенето на имоти с пристигането на чуждестранни студенти след края на академичната година в Северното полукълбо.

Някои собственици на имоти повишават наемите, за да си върнат парите, които изгубиха в разгара на пандемията, когато някои наематели спряха да плащат наем, договаряха по-ниски наеми или се местеха в по-евтини жилища. Други се опитват да изплатят жилищните си заеми, разходите по които нарастват.

Много икономисти очакваха цените на жилищата в Австралия да намалеят с 20%, когато Австралийската централна банка започна програмата си за агресивно повишаване на лихвите през май 2022 г.

Вместо това в Сидни, град, в който пристигат много мигранти, цените на жилищата са се повишили с 6,7% спрямо дъното през последно време, което е равносилно на увеличение с 45 хил. долара на средните цени на жилищата.

Средните цени на домовете в Сидни вероятно ще нараснат с 6% до 9% през 12-те месеца до юни 2024 г., тъй като по-малко хора обявяват дома си за продажба, а населението на града расте, счита австралийската имотна компания Domain. Тя прогнозира, че на национално ниво миграцията ще стане причина за търсенето на 300 хил. жилища повече.

Допълнителният натиск от миграцията върху предлагането на жилища може да накара централната банка, която повиши лихвата с четири процентни пункта от май 2022 г. насам до най-високото ѝ ниво от 11 години, да продължи с повишенията.

В Германия наемите също нарастват на фона на увеличената миграция и бавното строителство. Приток от над 1,1 млн. бежанци заради войната в Украйна е помогнал нетната миграция да достигне рекордните 1,5 млн. души през 2022 г., докато страната е построила под 75% от новите 400 хил. апартамента, към които правителството се прицелва, за да отговори на недостига на домове.

Годишният ръст на наемите в Германия се повиши през първото тримесечие на 2023 г., като тримесечното покачване достигна рекордни нива в Берлин и Щутгарт, сочат данни на платформата за имоти ImmoScout24. Ръстовете на наемите в седемте най-големи града в страната тласкат много бъдещи наематели към околностите им.

Много икономисти твърдят, че най-добрият отговор е по-голямо строителство. Във Великобритания предлагането на нови жилища достигна връх през 2020 г., но оттогава не може да отговори на целта на правителството за 300 хил. нови домове на година, отчасти заради нарушенията, свързани с пандемията.

През май австралийското правителство съобщи, че скоро ще въведе данъчни облекчения, за да повиши предлагането на жилища под наем, като в същото време увеличи помощите за плащане на наемите за групи с ниски доходи.

Но строителството може да отнеме години, отчасти заради строгите градоустрийствени регулации.