Как различните държави облагат недвижимата собственост?
Данъкът върху недвижимите имоти е един от най-разпространените налози в света, но начините, по които се определя и събира, са различни в отделните държави. В някои страни той е основен източник на приходи за общините и достига хиляди евро или долари годишно за едно средностатистическо жилище. В други държави облагането е символично или дори липсва напълно.
Различията се дължат на исторически, икономически и политически фактори, както и на ролята, която местното самоуправление играе за финансирането на обществени услуги.
САЩ, Германия, Франция, Сингапур и Обединените арабски емирства показват колко различни могат да бъдат подходите към облагането на жилищната собственост.
Съвсем обяснимо, интересът на интернет потребителите към данъците е константен. Според Google Trends той е в почти постоянен пик, което съответства на очакванията за информираност относно личните притежания или възможностите за придобиване на такива в зависимост от икономическите обстоятелства.
САЩ са сред държавите, в които данъкът върху недвижимите имоти има най-голямо значение за местните бюджети. За разлика от много европейски държави, в САЩ няма единен национален данък върху жилищата. Вместо това всеки щат, окръг и община имат собствени правила за оценка на имотите и определяне на данъчните ставки. Това означава, че размерът на данъка може да се различава драстично дори между два съседни града.
Приходите от този вид налози се използват за финансиране на редица обществени дейности, включително поддръжка на пътища, паркове, пожарни служби, полицейски управления и най-вече - за образователната система. В много райони на страната именно данъкът върху имотите е основният източник за финансиране на държавните училища. Поради тази причина собствениците на жилища често плащат значителни суми всяка година.
Обикновено данъкът се изчислява като процент от стойността на имота. Средната ефективна данъчна ставка в страната е около 1,2% от пазарната стойност на жилището годишно, но в някои щати и общини може да надхвърли 2%. Така например, собственик на къща на стойност 500 000 долара би могъл да плаща между 6 000 и 10 000 долара годишно в зависимост от местоположението. Особено високи са данъците в щати като Ню Джърси, Илинойс и Кънектикът, докато в Хавай и Алабама ставките са значително по-ниски.
Експертите често посочват американския модел като пример за силна финансова независимост на местната власт. В същото време обаче високите данъци върху имотите са обект на постоянни обществени дебати, тъй като може да се превърнат в сериозна финансова тежест за домакинствата, особено при рязко покачване на цените на недвижимите имоти.
Германия разполага с дългогодишна система за облагане на недвижимите имоти, известна като Grundsteuer. Данъкът се плаща от всички собственици на жилища и е един от основните приходоизточници за германските общини. Средствата се използват за поддържане на местната инфраструктура, обществения транспорт, училищата и социалните услуги.
През последните години германската система беше подложена на сериозна критика, тъй като оценките на имотите се основаваха на данни, които в Западна Германия датираха още от 1964 г., а в Източна Германия – от 1935-а. Това доведе до значителни изкривявания между реалната пазарна стойност на имотите и данъчната основа. В резултат Федералният конституционен съд постанови, че системата трябва да бъде реформирана.
От 1 януари 2025 г. влезе в сила нов модел за оценка на недвижимите имоти. Собствениците в цялата страна бяха задължени да подадат нови декларации, съдържащи информация за площта на имота, предназначението му, стойността на земята и други характеристики. След това данъчната основа се определя чрез нови формули, а крайната сума зависи и от коефициентите, определяни от всяка община.
На практика размерът на данъка варира значително между различните градове. За средностатистически апартамент или къща годишната тежест често се движи между няколкостотин и няколко хиляди евро. В много германски градове собствениците вече съобщават за осезаемо увеличение на дължимите суми след реформата. Въпреки това германското правителство подчертава, че реформата има за цел по-справедливо разпределение на данъчната тежест между различните категории имоти.
Франция е сред държавите, в които местните данъци върху недвижимите имоти играят важна роля за финансирането на общините. Основният данък за собствениците е Taxe Foncière, който се плаща ежегодно независимо дали жилището се използва като основно местоживеене, ваканционен имот или инвестиционна собственост.
Френската система се основава на така наречената кадастрална наемна стойност на имота. Тя представлява теоретичен наем, който жилището би могло да генерира при отдаване под наем. Върху тази стойност местните власти прилагат собствени ставки, поради което размерът на данъка може да варира значително между различните региони и общини.
През последните години Франция извърши значителни промени в системата на местното облагане. Данъкът Taxe d'Habitation, който дълго време се плащаше от обитателите на жилищата, беше постепенно премахнат за основните жилища и окончателно отпадна през 2023 г. Това обаче не засегна данъка върху собствеността Taxe Foncière, който продължава да съществува и дори на много места се увеличава.
Особено в големите градове като Париж, Лион, Бордо и Марсилия местните власти повишиха ставките през последните години в опит да компенсират загубените приходи от отпадането на Taxe d'Habitation. В резултат много собственици отчитат ръстове от десетки проценти в годишните си задължения. За жилище със средна стойност годишният данък често възлиза на между 1 000 и 3 000 евро, а при по-скъпи имоти може да бъде значително по-висок.
Френският модел е показателен за европейския подход към финансирането на местните власти чрез ежегодно облагане на собствеността. Въпреки критиките, системата продължава да бъде ключов инструмент за осигуряване на средства за местните бюджети.
Сингапур е интересен пример за държава, която използва данъчната система не само за събиране на приходи, но и като инструмент за регулиране на пазара на недвижими имоти. В градът-държава всички жилищни имоти подлежат на ежегоден данък върху собствеността, но размерът му не се определя според пазарната стойност на имота, а според неговата така наречена Annual Value - оценка на потенциалния годишен наем, който би могъл да носи.
Този подход позволява данъчната тежест да бъде свързана по-пряко с икономическата стойност на имота. Освен това системата е прогресивна. Собствениците, които живеят в собственото си жилище, плащат по-ниски ставки, докато инвестиционните имоти и жилищата с висока стойност се облагат по-сериозно.
През последните години сингапурските власти многократно коригираха данъчните ставки с цел ограничаване на спекулативните инвестиции и прекомерния ръст на цените на жилищата. Освен ежегодния данък върху собствеността, страната налага и редица допълнителни такси при покупка на второ, трето или чуждестранно притежавано жилище.
Правителството открито заявява, че данъчната политика е част от стратегията за поддържане на достъпни жилища за местното население. В резултат Сингапур често се разглежда като един от най-ефективните примери за използване на данъчното облагане за управление на пазара на недвижими имоти.
На противоположния полюс се намират Обединените арабски емирства. Страната е известна със своята благоприятна данъчна среда и е една от малкото развити икономики, в които няма класически ежегоден данък върху жилищната собственост. Това е една от причините ОАЕ да привличат голям брой международни инвеститори в сектора на недвижимите имоти.
Вместо годишен данък държавата разчита на различни такси при покупката и регистрацията на имота. В Дубай например купувачите плащат такса към Dubai Land Department, която обикновено е в размер на 4% от стойността на сделката. Освен това съществуват административни такси и такси за поддръжка на сградите и общите части.
Липсата на ежегоден данък означава, че собственик на жилище може да притежава имота си години наред, без да плаща редовни данъци върху самата собственост. Това представлява съществена разлика спрямо Европа и Северна Америка, където ежегодното облагане е стандартна практика.
Политиката е част от по-широката стратегия на ОАЕ за привличане на чуждестранни капитали и развитие на пазара на недвижими имоти. Именно поради това Дубай и Абу Даби се превърнаха в едни от най-предпочитаните дестинации за международни инвеститори през последното десетилетие.
Сравнението между петте държави показва колко различни могат да бъдат подходите към облагането на жилищната собственост. Съединените щати и Франция разчитат на сравнително високи ежегодни данъци, които финансират местните власти и обществените услуги. Германия поддържа традиционен модел, който наскоро премина през мащабна реформа с цел по-справедливо облагане. Сингапур използва данъчната система като инструмент за управление на пазара и контрол върху цените на жилищата. Обединените арабски емирства, от своя страна, демонстрират алтернативен подход, при който липсата на годишен данък се използва като стимул за инвестиции.
Тези различия показват, че данъците върху жилищата не са просто източник на бюджетни приходи. Те са и инструмент за икономическа политика, социална справедливост и развитие на пазара на недвижими имоти, като всяка държава избира модел, който отговаря на нейните приоритети и икономически цели.
В сравнение с повечето западноевропейски държави и САЩ, България е сред страните с най-ниско ежегодно облагане на жилищната собственост. Данъкът върху недвижимите имоти е местен данък, който се събира от общините и постъпва директно в техните бюджети. Средствата се използват за поддръжка на местната инфраструктура, обществени услуги и административни дейности.
Една от основните особености на българската система е, че данъкът не се изчислява върху реалната пазарна цена на жилището, а върху неговата данъчна оценка. Тя се определя по формула, заложена в Закона за местните данъци и такси, като се вземат предвид местоположението, площта, конструкцията, инфраструктурата и предназначението на имота. В повечето случаи данъчната оценка е значително по-ниска от реалната пазарна стойност на жилището.
Размерът на данъка се определя самостоятелно от всяка община. Според Министерството на финансите общинските съвети могат да определят ставка между 0,1 и 4,5 промила върху данъчната оценка на имота. На практика повечето общини прилагат ставки около 1,5-2 промила, което прави данъчната тежест сравнително ниска.
Например, ако апартамент в София има пазарна стойност от 250 000 евро, неговата данъчна оценка може да бъде значително по-ниска – например около 80 000-120 000 евро. При ставка от 2 промила собственикът би платил приблизително между 160 и 240 евро годишно данък сгради. В много случаи това е десетки пъти по-малко от сумите, които плащат собственици на сходни имоти в Германия, Франция или САЩ.
Освен данък сгради собствениците заплащат и такса битови отпадъци, известна като „такса смет“. Тя често е сравнима или дори по-висока от самия данък върху имота. Размерът ѝ също се определя от общините и варира според населеното място и начина на изчисление. В общественото пространство често именно такса смет се възприема като по-сериозното финансово задължение за собствениците.
При придобиване на жилище в България се дължи и еднократен местен данък върху възмездното придобиване на имущество. Той се определя от съответната община и обикновено е между 2% и 3% от стойността на сделката или от данъчната оценка, ако тя е по-висока. В София например този данък е 3%.
Експерти от години отбелязват, че българският модел е сред най-щадящите собствениците на жилища в Европейския съюз. Именно поради ниските данъчни оценки и ниските ставки приходите от имотни данъци като дял от БВП остават значително под средните за Западна Европа. Това периодично поражда дебати дали системата трябва да бъде реформирана и данъчните оценки да бъдат по-близки до реалните пазарни цени на имотите.
Ако сравним България със страните от твоята статия, тя би се наредила в групата на държавите с най-ниско ежегодно данъчно облагане на жилищната собственост. Докато собственик на средно жилище в САЩ може да плаща между 5 000 и 10 000 долара годишно, а във Франция и Германия – между 1 000 и няколко хиляди евро, в България годишният данък за аналогично жилище често е между 50 и 300 евро. Именно затова страната продължава да бъде една от най-благоприятните в Европа за притежаване на собствено жилище от гледна точка на текущата данъчна тежест.
