Лудостта на цените: В София вече няма стара панелка под 1800 евро за квадрат!

Имотният пазар в България май достигна своя пик - въпреки че цените продължават да се качват, все по-малко сделки се сключват. Кога обаче тези цени ще се нормализират и до какви стойности ще паднат, никой не се наема да прогнозира. 40% бе спадът на цените при имотите при последния икономически срив през 2008 година.

Засега е ясно само, че за второто тримесечие на 2022-а поскъпването на годишна база е 14,6%, съобщи в петък Националният статистически институт. Това е с повече от 3% в сравнение с предходното тримесечие.

Само преди седмица световната консултантска компания Knight Frank оповести, че през второто тримесечие в България поскъпването на имоти е 11,8 и е по-високо от това в Берлин и други западноевропейски градове. Сега официалните данни показват още по-сериозно поскъпване.

Според НСИ в София, където жилищата и без това са най-скъпи, цените са се вдигнали със 17,3%. В Русе увеличението е още по-впечатляващо - 23,3%, но там то тръгва от много по-ниска база.

Причината цените да продължават все още да се покачват е инерцията на пазара, убедени са обаче експерти.

През септември вече има видим спад на интереса и според статистиката на Агенцията по вписванията на годишна база сключените сделки са с около 5% по-малко, отколкото за същия период на 2021 г.

Роза Михалкова - брокер от София, е убедена, че принос за лудостта на пазара имат и нейните колеги.

“Ходят масово на огледи и предлагат на продавачите да вдигнат още цената. Аз не мога да намеря вече и панелен апартамент в лошо състояние в столицата за под 1500 евро на кв. м”, каза тя. И посочи много примери за неподдържани апартаменти в крайни квартали, чиито продавачи искат невъзможни цени, достигащи до 1800-2000 евро.

Според един от големите сайтове с обяви средната цена на жилищата в София е стигнала 1800 евро на кв. метър. В най-престижните части на столицата има и жилища за по 3000 евро на кв. метър и дори повече.

“Това няма да свърши добре за купувачи, строители и банки – след вече започнал процес на агресивно покачване на лихвите пазарът на жилища в България и особено в София раздува още балона”, предупреди икономистът Лъчезар Богданов

Той посочи, че през второто тримесечие на 2022 г. са издадени най-много разрешения за строеж в едно тримесечие от 2008 г. насам общо за страната. А ако гледаме само София, издадените разрешения според планираната застроена площ са абсолютен исторически рекорд.

“Нагледно илюстрирано, започнатите нови строежи и издадените разрешения през второто тримесечие на 2022 г. в София са за 16 пъти по-голяма застроена площ от същото тримесечие на 2012 г.

София вече допринася за над 40% от новото жилищно строителство при 14% средно в периода 2010-2015 г.

Издадените разрешения общо за страната са за 39% повече жилища с 43% повече площ в сравнение със същото тримесечие на 2021 г., а започнатите строежи са с 25% повече жилища и 17% повече площ в сравнение със започнатите строежи през второто тримесечие на 2021 г.”, казва Богданов.

Преди спад на дадени цени винаги има най-висока точка и очевидно в момента имотният пазар се намира точно в такъв период, коментира пред “24 часа” имотният експерт Георги Павлов.

Според него самият факт, че преди няколко дни чуждите пазари са оценили държавните ни облигации с над 4% лихва, а у нас ДЦК са продадени с над 3%, означава, че няма вече как да отпускат на хората ипотечни кредити срещу 2,5% лихва.

Със сигурност лихвата ще се вдигне и около половин година по-късно цените на жилищата ще тръгнат надолу, защото такъв е срокът между спада на интереса към пазара и реалното намаление на цените, твърди Павлов.

Според него точно сега е най-трудно да се дават съвети и на продавачите на жилища, и на купувачите. От една страна, през предстоящата зима сметките за отопление ще са двойно по-високи и със сигурност много хора, които нямат нужда от даден имот, ще решат да го продадат.

От друга страна, потенциалните купувачи, които вече са събрали пари и не се нуждаят от кредит, няма как да са сигурни, че парите им няма да се обезценят силно, ако продължат да се колебаят. Единственото сигурно е, че вече не е време да се купува имот с инвестиционна цел, защото мантрата как ще продължи да поскъпва след няколко месеца вече няма да е валидна, твърди Павлов.

Той и други експерти обаче се колебаят да прогнозират с колко биха могли да поевтинеят имотите. При предишния спад след световната финансова криза от 2008 г. жилищата поевтиняха с 40%, но тогава имаше и обща дефлация. Сега сме в обратния казус и има много висока инфлация. Например новите жилища може да продължат да поскъпват и заради рязкото увеличаване на цените на материалите.

Макар че много предприемачи предпочетоха да платят неустойки, но да не строят при по-скъпия бетон, желязо и цимент, има и други, които са си довършили строежите и се чудят как да променят договорите с хората, които са платили капаро, за да продадат на по-високи цени.

В очакване на тежка зима, инфлация и повишаване на лихвите.