Макс Баклаян: Имотният пазар навлезе в период на охлаждане

Семействата започват да се задъхват. Икономиката се забавя, бюджетните дефицити ще бъдат ограничавани, а ръстът на доходите в публичния сектор няма да бъде такъв, какъвто беше през последните години. Това каза финансовият експерт Макс Баклаян в предаването "България, Европа и светът на фокус".

Баклаян подчерта, че в момента се наблюдава сериозно охлаждане на пазара на недвижими имоти, което е едва началото на процес, който вероятно ще се развива през следващите години.

"През първото тримесечие на 2026 г. броят на сделките е намалял с над 15% спрямо същия период на 2025 г., което означава около 7000 по-малко сделки. През второто тримесечие спадът се ускорява и вече достига близо 18% на национално ниво, а броят на липсващите сделки спрямо предходната година нараства до около 10 000", посочи той.

По думите му намаляващото търсене е водещ индикатор за бъдещото движение на цените на всеки пазар.

"Няма значение колко силно желаят продавачите да реализират продажби. Когато няма достатъчно търсене, няма на кого да продадат", подчерта той.

Баклаян отбеляза, че обемът на имотния пазар в момента е с около 12,5% по-слаб от този през референтната 2019 г. По думите му последният подобно слаб период е бил през 2020 г. - пандемичната година, а преди това трябва да се върнем чак към 2010 г., когато пазарът преживяваше тежка рецесия след финансовата криза.

Според него охлаждането вероятно ще продължи до края на годината.

Въпреки отслабващото търсене цените по обявите все още не показват съществен спад. 

"Над 52% от всички сделки от началото на годината са сключени с отстъпка между 2% и 10% от първоначално обявената цена. Това означава, че охлаждането на търсенето вече започва да се отразява върху реалните продажни цени", каза експертът.

Той посочи и друг важен фактор - широко разпространеното убеждение, че цените на имотите могат единствено да растат.

"Няма актив в света, чиято цена да се движи само нагоре. Независимо дали става дума за злато, акции или недвижими имоти, всеки актив преминава през свои цикли на растеж и спад."

Баклаян обърна внимание на т.нар. 18-годишен цикъл на имотния пазар. Според тази теория предишната голяма криза е настъпила през 2008-2009 г., а следващият рисков период би трябвало да се прояви около 2026-2027 г.

Според Баклаян фундаменталните фактори не подкрепят продължаващ ръст на цените. За да поскъпват устойчиво имотите, доходите на населението трябва да растат по-бързо от инфлацията, икономиката трябва да се развива ускорено, а заетостта да се увеличава.

Той предупреди, че България е изправена пред процедура по свръхдефицит, което ще наложи ограничаване на новия държавен дълг и по-малко публични разходи.

Като допълнителен риск експертът посочи и затрудненията в германската икономика - най-големият търговски партньор на България.

"Колкото по-висока е инфлацията, толкова по-малко средства остават за обслужване на ипотечни кредити или за наем. Това е една от причините новите жилища да стават все по-малки."

"Много хора вярваха, че след приемането на еврото цените на имотите ще нараснат значително и затова купиха по-рано. На практика голяма част от бъдещото търсене беше реализирано предварително."