Спука ли се балонът? Пазарът на имоти охладня, отчитат брокери

Жилищният пазар в София навлиза в нов етап на развитие след няколко години на динамичен ръст на цените, недостиг на предлагане и силно търсене, отчитат брокери.

В основата на променената картина те посочват присъединяването на България към еврозоната и смяната на лева с единната европейска валута от 1 януари 2026 г.

"Очакването на еврото предизвика еуфория през първата половина на 2025 г., която доведе до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните имоти. Това от своя страна ускори растежа на цените и в последствие доведе до охлаждане на пазара през второто полугодие. Сега от еуфоричен старт се преминава към по-умерено темпо", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериън пропъртис", предава СЕГА. 

Наблюденията на брокерите са, че след получаването на официалното решение на ЕК и ЕЦБ на 8 юли България да стане член на еврозоната от 1 януари 2026 г., пазарът се е успокоил, активността намалява, а купувачите и продавачите са заели изчаквателна позиция. "Купувачите се притесняват да взимат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат – много от тях излизат на пазара с високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждането на еврото. Това създава усещане за временно забавяне", казва Стойкова.

Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 г. достигна 2 310 евро на квадратен метър, показват данните на "Бългериън пропъртис". Това представлява годишен ръст от 25.5%, какъвто имаше и през 2022 г. – периода на най-високата инфлация. Тази година обаче заради ниските нива на инфлация реалният растеж на цените на жилищата е около 20%, докато през 2022 г. той беше под 10%.

През третото тримесечие е премината и символичната граница от 200 000 евро за средна крайна цена на закупените жилища, спрямо 150 000 евро през 2024 г. и началото на 2025 г. Ако през предходните години общите средни цени растяха с по 5 000 – 10 000 евро годишно, то сега ръстът е около 50 000 евро.

В момента сделки се случват в кварталите, където има налично предлагане на ново строителство и където ценовите нива са по-достъпни.

Кварталите с най-много сделки през третото тримесечие според "Бългериън пропъртис" са: Банишора, където средните на квадратен метър достигат 2 210 евро, Малинова долина със средна цена 2 010 евро на квадратен метър и Манастирски ливади с  2 600 евро на квадратен метър.

Тези стойности са калкулирани основно на база ново строителство, което продължава да е предпочитан. В същото време сделките със стари жилища леко се повишават и достигат 30% от всички сделки.

Почти не останаха квартали в София с цени под 2 200 евро на квадратен метър, а по-голямата част от предлагането вече е около 2 500 €/кв.м. и нагоре, посочват от "Бългериън пропъртис".

Заради високите цени в София все по-търсени стават имоти в близките до столицата населени места - най-вече модерни комплекси, които освен по-достъпни цени предлагат удобства, добра среда и лесен достъп до столицата.

Коефициентът на достъпност на жилищата в София, който показва колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ, достига 1.3 за третото тримесечие. Това означава, че при средна заплата в София от 3 474 лв., за да се купи 1 кв.м жилище са необходими 1.3 месечни заплати. За сравнение през 2008 г. са били нужни цели 3.4 заплати, но спрямо 2018–2019 г. има известно влошаване на достъпността. 

"На фона на намалената активност на купувачите през третото тримесечие, това подсказва, че пазарът в София може би е достигнал до моментен „таван" в цените", казва Полина Стойкова.

Сделките с тристайните апартаменти достигат 42% и почти изравняват двустайните през второто тримесечие. Това се дължи главно на недостига на двустайни жилища в новите проекти. В много сгради този тип апартаменти са разпродадени още в начална фаза на строителство.
Също така активни на пазара са основно купувачите за собствено ползване, които търсят по-големи жилища, докато инвеститорите, които предпочитат двустайни апартаменти, реализираха покупките си още в началото на годината.

Очакванията са 2025 г. да приключи с ръст на цените между 15% и 20% след силното първо полугодие и забавянето във втората половина.

"Влизането в еврозоната само по себе си не предполага подобни ценови скокове, но страховете по темата, както и усещането на несигурна икономическа среда, на фона на достъпно банково финансиране при рекордно ниски лихви по ипотеките, доведоха до това поскъпване", казва Полина Стойкова.

През 2026 г. брокерите очакват преосмисляне в поведението на продавачите, които в момента са на изчакване. Други в момента са на пазара само, за да „тестват" дали той ще приеме високите им очаквания. С премахването на този психологически фактор вероятно ще настъпи повишение на предлагането, което от своя страна ще нормализира и ценовия ръст през следващите години, прогнозират от "Бългериънт пропъртис".