Какво се случва с пазара на имоти?

След рекорден ръст през 2025 г., пазарът на недвижими имоти в България започва да се охлажда. Данните показват увеличение на предлагането, съчетано със спад в броя на сделките - сигнал за навлизане в по-балансирана фаза.

През първото тримесечие на 2025 г. в София са отчетени 8588 сделки – 20-годишен пик. В същото време ипотечните кредити също достигат високи нива.

От началото на 2026 г. обаче тенденцията се обръща. Наблюдава се спад на сделките с около 10% и ръст на предлагането с над 25%. Има и удължаване на времето за сключване на сделки.

"Когато цените достигнат висок пик, купувачите започват да мислят повече и да не действат импулсивно. Дали да направи неразумният ход и да се закупи имот веднага, или да помисли, да се посъветва и да огледа какво се случва на пазара.  Януария-февруари месец имаше драстичен ръст на предлагането, което пък прави избора на купувача малко по-сложен и ще го удължи във времето.

Спадът на сделките е с 10%,  но пък активните оферти са с 26% нагоре. Януари и февруари имахме активен ръст на продавачите. 26% се покачиха новите оферти,  което да възможност на купувача да избира повече.  И той гледа повече“, коментира пред бИ Ти Ви Гергана Бахчеванова, директор на брокерска агенция.

Една от основните причини е изчерпването на т.нар. "ефект еврозона“.

Много купувачи са побързали да инвестират в имоти през 2025 г., очаквайки рязко поскъпване след приемането на еврото. Това води до изпреварващо покачване на цените и масови покупки с инвестиционна цел.

"Цените се покачиха предварително. Сега навлизаме в ново равновесие. Първо януари беше месец, в който банкерите брояха стотинки, защото влизането на еврото отложи много процеси, свързани с ипотечното кредитиране. В януари и февруари,  по статистиките на БНБ, виждаме ръст в ипотечното кредитиране около 14%.

Броят на ипотечни кредити расте, което потвърждава хипотезата, че по-голям процент от сделките, въпреки че те са намалели  спрямо януари -февруари, миналата година, става с ипотечни кредити поради достигането на някакви  високи цени на имотите. Изчистиха се тези резервирани пари,  така наречените дюшеци.

Последното тримесечие наистина,  изконсумира ефекта, че с влизането на еврозоната  цените ще се покачат. Това, което стана - те се покачиха предварително. И според мен сега влизаме в едно ново равновесие, различно равновесие, където има по-балансирано търсене и предлагане“, обясни Деян Василев, кредитен посредник.

През първите месеци на годината се наблюдава сериозен ръст на новите обяви.

Това означава:

- купувачите имат по-голям избор

- огледите се увеличават

- решенията се вземат по-бавно

Според брокери, част от продавачите са инвеститори, които сега излизат на пазара с цел печалба или от притеснение за бъдещ спад.

Какво се търси най-много?

В условия на несигурност купувачите стават по-предпазливи и рационални.

Най-търсени са:

- по-достъпни имоти

- жилища в добре развити квартали

- имоти с добра инфраструктура и среда

"Хората търсят качество на живот – добра среда, инфраструктура и дори добри съседи“, коментират експерти.

Въпреки охлаждането на пазара, цените на гаражите остават високи, особено в столицата.

В София гаражи се продават между 50 000 и 100 000 евро, има и сделки за над 100 000 евро. Причината е недостигът на паркоместа и интересът от инвеститори, както и че доста по-лесно се поддържа подобен имот.

Какво се случва с ипотеките?

Въпреки по-малкия брой сделки, ипотечното кредитиране продължава да расте. Има ръст от около 14% в началото на годината при средни лихви около 2,47%. Има дори нови оферти с още по-ниски лихви.

Причините:

- висока ликвидност на банките

- растящи спестявания

- силна конкуренция между кредиторите

"Банките се борят за клиенти и предлагат все по-добри условия“, посочват експерти.

Специалистите предупреждават за прекомерно задлъжняване.

Препоръка им е вноската по кредити да не надвишава 30% от дохода. Въпреки че банките позволяват и до 50%, по-консервативният подход е по-безопасен на фона на икономическа несигурност.

Експертите не очакват срив на пазара, а по-скоро:

- стабилизиране на цените

- по-бавен ръст (около 5%)

- по-балансиран пазар между търсене и предлагане

"Това са бавни процеси – за спад на цените е нужно много по-дълго намаление на сделките“, посочват специалисти.

Най-важният съвет - "Купувайте с разум, а не с емоция.“

Това е основното послание към купувачите в настоящата ситуация – повече анализ, по-малко прибързани решения.

Пазарът на имоти не се "спуква“, а се успокоява – след години на бърз растеж, обобщиха експертите.