Нови правила за ДДС за стари жилища
Нови правила за задължителна регистрация по ДДС, включително и при сделки със стари жилища, са в сила от 1 януари 2026 г. Промени в Закона за ДДС бяха обнародване в “Държавен вестник” в последния работен ден на миналата година и вече се прилагат. Според тях, ако човек редовно извършва покупки и продажби на жилища, дори те да са стари, ще трябва да се регистрира по ДДС. Фирмите също ще трябва да се регистрират по ДДС, ако продадат имот, който не е използван в основната им дейност, и ако сделката не е инцидентна.
Както и досега, продажбата на стари жилища и сгради е освободена от ДДС сделка. Няма промяна и при дефиницията на “нови сгради”. Това са сградите с етап на завършеност “груб строеж” или не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Но промяна има в правилата за задължителна регистрация по ДДС. В резултат хора и фирми, които досега са осъществявали сделки с имоти без да бъдат регистрирани по ДДС, сега ще трябва да се регистрират. Първата съществена промяна, е че прагът за годишен оборот за задължителна регистрация по ДДС от началото на годината е 51 130 евро. Освен това има съществена промяна по отношение на това какви сделки влизат в изчислението на годишния оборот. По отношение на прага за регистрация по ДДС в годишния оборот вече влизат облагаеми с ДДС доставки по общия ред; освободени доставки с право на данъчен кредит (например износ); финансови услуги; застрахователни услуги; освободени доставки на недвижими имоти.
Съществената промяна спрямо досегашния режим е, че освободените доставки на недвижими имоти вече се включват в годишния оборот. Това засяга хора и фирми, които продават стари жилища или земя без ДДС - тези суми вече участват при определяне дали е достигнат прагът от 51 130 евро. Доставките на финансови услуги, застрахователни услуги и недвижими имоти не се включват в оборота само когато са “съпътстващи доставки”. Според промените, “съпътстваща доставка” е доставка, която не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето и има второстепенен или случаен характер.
Например фирма от сферата на информационните технологии е купила земеделска земя като инвестиция и я продава. Това е освободена сделка, която вече би могла да влезе в годишния оборот за регистрация по ДДС. Но тъй като “съпътстваща доставка” е сделка, която не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето, има второстепенен или случаен характер, тя не е свързана с основната дейност на фирмата. В случая сделката е “съпътстваща доставка” и не влиза в оборота.
Ако същата фирма в сферите на информационните технологии е купила УПИ (урегулиран поземлен имот) като инвестиция и го продава, както и досега това е облагаема сделка. Тази сделка влиза в годишния оборот за регистрация по ДДС. В годишния оборот за регистрация по ДДС не се включват продажбите на дълготрайни активи, използвани в дейността на фирмата - сгради, машини, превозни средства, софтуер и др. Продажбата им няма да доведе до надвишаване на прага. Например ако счетоводна кантора продаде собствения си офис - това е продажба на дълготраен актив, използван в дейността, и не влиза в оборота. Но ако същата кантора реши да се занимава редовно с покупко-продажба на имоти, това не са дълготрайни активи, използвани в дейността, и тези доставки ще се броят в оборота за регистрация по ДДС.
По отношение на хората, които купуват и продават жилища и други имоти, както и досега, трябва да са изпълнени три условия, да са дължат ДДС за сделките. Първо, те трябва да са данъчно задължени лица, второ, да са стигнали оборота от 51 130 евро и трето, сделката трябва да е облагаема. Както и досега, при продажба на старо жилище ДДС не се дължи, но продажбата на ново жилище (до 60 месеца след въвеждане в експлоатация) е облагаема сделка. Дали ДДС се дължи зависи от това дали човекът е данъчно задължено лице, тоест дали извършва независима икономическа дейност. Когато човек продава лично имущество - УПИ или недвижим имот, това не е независима икономическа дейност, ако се извършва еднократно или инцидентно, а не редовно и по занятие, и в тези случаи ДДС не се плаща. Според съдебната практика, ако човек, макар че не е регистриран по ДДС, извършва множество подобни сделки (три или повече пъти за една година), се приема че е налице независима икономическа дейност и ДДС се дължи при преминаване на прага за оборота от 51 130 евро.
