Строителните босове в Ню Йорк са обсебени от числото 99

99 изведнъж се превърна в магическото число за строителните предприемачи на апартаменти в Ню Йорк. Програма на градската администрация, приета през 2024 г., предлага данъчно облекчение на предприемачите на повечето жилищни сгради с по-малко от 100 апартамента, които включват и някои жилища на достъпни цени, пише "Уолстрийт Джърнъл".

Всеки, който строи по-голям комплекс, трябва да спазва по-строги изисквания, за да получи същото данъчно облекчение. Те трябва да плащат на строителните работници поне 40 долара на час, или повече от двойно над стандартната минимална заплата. Данъчната програма изисква също така повече апартаменти да бъдат със стабилизиран наем и на достъпни цени.

Все повече строителни предприемачи се възползват от една вратичка, за да си осигурят данъчните облекчения за по-големи проекти, без да подлежат на изискванията за заплатите и достъпните жилища

Тези строителни предприемачи изграждат комплекси със стотици апартаменти, но ги разделят на части от по 99 единици, когато търсят одобрение за разрешение от града.

Собствениците на недвижими имоти след това съединяват тези сгради с обща фасада, преплитащи се етажни плочи и понякога свързващи коридори. Те могат да споделят удобствата, така че наемателите в една сграда да имат достъп до коуъркинг пространството, фитнес залата или детската площадка в друга.

Програма за достъпни жилища в Ню Йорк предлага данъчни облекчения с по-леки изисквания за жилищни проекти с по-малко от 100 апартамента.

За да се възползват от новата програма, строителните предприемачи разделят големите имоти на по-малки с 99 апартамента или по-малко

Разделянето на имотите на по-малки води до разходи, тъй като всеки се нуждае от собствен вход, фоайе и асансьорна шахта. Но строителните предприемачи приемат тази практика, мотивирани от по-ниските данъци и разходи за труд, както и от възможността да заобиколят допълнителните изисквания за достъпни жилища.

Имотите могат да бъдат обединени в една фасада, с свързващи коридори и общи удобства и персонал, което ги прави трудни за разграничаване като отделни обекти.

Само през 2025 г. строителните предприемачи са подали 202 заявления за разрешителни за сгради с 50 до 99 апартамента, според Real Estate Board of New York, браншова търговска група. Това е приблизително три пъти повече от средната стойност за периода 2020–2024 г. 

Като цяло, поне 42 проекта, обединяващи сгради с 99 апартамента или по-малко, са в различни етапи на развитие в целия град, показват данните за разрешителните. Тези имоти са концентрирани в Бруклин, Бронкс и Куинс, където е по-лесно да се намерят големи парцели земя. 

Всичко това е законно. Но критиците твърдят, че този ход противоречи на духа на новата данъчна програма, известна като 485-x, която беше приета от законодателната власт на щата Ню Йорк за строителни проекти в Ню Йорк.

Строителните синдикати лобират пред властите в Ню Йорк да сложат край на това,

което те възприемат като трикове на строителните предприемачи за реализиране на големи жилищни проекти, без да плащат повече на работниците и да добавят повече достъпни жилища, предназначени за наематели, чийто доход е между 60% и 80% от средния доход в района. 

Отделът за жилищно строителство и опазване на Ню Йорк (HPD) отговаря за прилагането на данъчната програма, но всяка промяна би изисквала одобрение от държавната администрация. 

"Разглеждаме въпроса много внимателно, защото чухме тези опасения дали има пропуски в закона“, каза в интервю заместник-кметът по жилищното строителство и планиране Лейла Бозорг. „В момента не търсим промени в програмата.“

Говорителка на губернатора на Ню Йорк Кати Хочул заяви, че „щатът няма регулаторна роля“ в данъчното законодателство, но счита понижаването на цените на жилищата за основен приоритет.

Строителните предприемачи казват, че отдавна се борят с високите разходи за земя, труд и строителство в гъсто населените градски райони, което затруднява осигуряването на по-достъпни жилища

Сблъсквайки се с острата липса на жилища, градските власти в цяла САЩ работят за намаляване на бюрокрацията и предлагат данъчни стимули, за да насърчат частния сектор да строи повече жилища на по-ниски цени.

Регламентът е най-строгият в дългата поредица от данъчни програми за достъпни жилища в Ню Йорк. Преди това строителните предприемачи работеха по по-либерална програма, която предлагаше данъчни облекчения за проекти за достъпни жилища с по-малко от 300 единици, без изисквания за заплатите в строителството. И техните достъпни апартаменти можеха да се продават на по-високи цени.

Строителните предприемачи и инвеститорите заявиха, че – без да се избират 99 единици – новата данъчна програма ще направи строителството на апартаменти финансово неустойчиво в град, който отчаяно се нуждае от повече жилища. Според данните на компанията CoStar, през първото тримесечие на 2025 г. започването на строителството на многофамилни жилища в Ню Йорк е било с 38% по-ниско в сравнение със същия период през 2024 г., преди приемането на новата наредба.

Дори ако даден строителен предприемач искаше да построи имот с повече от 99 апартамента, той би имал затруднения да намери инвеститори и кредитори, които да го финансират. S3 Capital, кредитор в строителния сектор, е финансирал повече от 50 проекта, които възнамеряват да се възползват от новия закон. Нито един от тях не е над 99 апартамента.