РАЗСЛЕДВАНЕ: Брокерска мафия диктува пазара на жилища (ЧАСТ I)

15, дори 20-процентен ръст на цените отчита пазарът на жилища в София, а мизата в столицата започват да догонват и областните градове Варна, Бургас и Пловдив в последните месеци. Истерията покрай въвеждането на еврото от 1 януари, неизбежното вече изваждане на парите на светло и изтръскването на матраците заради единната валута, както и непрекъснато изникващите нови и нови банкови и небанкови кредитни инструменти, включително за покупка на имот на вноски, превръщат 2025 г. в най-активната година с рекорден брой сделки поне за последното десетилетие, отчитат експертите в бранша и Агенцията по вписванията. 

Кой обаче всъщност диктува пазара на имоти и как се ценообразува квадратният метър, Lupa.bg разследва от първо лице - като продавач и купувач на жилище в София, при това в последното, традиционно най-силно тримесечие за годината. Социално-финансовият експеримент на нашите репортери да се разделят и да придобият имот извади на показ изключително съмнителни похвати и от страна на брокерските агенции, и от страна на инвеститори и частни лица от двете страни на сделката. В 3 части ще се опитаме да спестим на читателите ни много главоболия и изгубени средства. 

Над 90% от всички сделки, независимо дали осъществени чрез банково кредитиране, или с пари, извадени от спестявания и наследства, и особено в столицата, стават чрез посредници. Изключение и в имотните портали, и в специализираните групи в социалните мрежи са обявите за продажба на апартаменти, ателиета, гаражи, къщи и етажи от къщи от частни лица.

"Ще продам сам" звучи лесно само на думи

А причината за това е постъпателно овладяване на сегмента от брокери, голяма част от които си служат с нелоялни практики с цел получаване на заветната комисиона - вече наближаваща 4% от продажната цена. 

Какво се случва на практика и как да избягате от порочната система на агентите така, че да не се налага да плащате 3,6 на сто от обявената от Вас цена на жилище, само за да бъде то отключвано от брокера и впоследствие заключвано без никаква гаранция, че ще бъдат отстоявани вашите интереси?

Нека започнем с наръчник от 10 стъпки. 

"ЕКСКЛУЗИВНА" ПРОДАЖБА БЕЗ БРОКЕР 

Стъпка 1: Въоръжете се с търпение и се настройте психологически, че ще бъдете залети от вълна обаждания от брокери, които няма да ви доведат нито един потенциален кандидат за купувач. За това има причини, които ще обясним по-долу. 

Стъпка 2: Купете си предплатена сим-карта и си направете нов и-мейл адрес специално за продажбата на имота, за да ги ползвате, докато тече процесът, а после да се разделите безболезнено. 

Стъпка 3: Подгответе документите си за продажба старателно и в срок. Всички брокери ще Ви обяснят, че срещу солидния комисион, който бихте им платили при евентуалната сделка, ще се занимаят и с документацията на жилището и личната ви. Можете да го направите сами.

Стъпка 4: Старателно снимайте жилището при възможно най-добрата светлина. Достатъчни са 3-4 добри кадъра, с които да боравите. Описът на имота и реалната квадратура, локация и специфичните му аспекти носят достатъчно информация за този, който се интересува от този район и този вид апартамент или къща. 

Стъпка 5: Публикувайте в големите имотни портали. Платете си максималната цена за абонамент, защото в противен случай обявата не само няма да бъде видяна приоритетно от частните купувачи, а първо от брокерите, а и много бързо ще изпадне в "небитието" на огромния басейн от реклами на други жилища. Първите 2 до 3 седмици от "престоя" на вашето в порталите са ключови за развитието на продажбата.

Не постигнете ли сериозен набор огледи от частни лица за този период, е добре да ревизирате ценообразуването на имота и да "свалите" обявата за нов двуседмичен период. В това време е добре да се посъветвате с лицензиран оценител, присъстващ в списъците на банките, за реалистичната сума, която да искате от купувачите.

Разлика от дори 5% може да ви коства чакане от още поне 3 седмици за реализиране на продажбата. Експертната оценка варира между 220 и 300 лева и се изготвя за около 7 дни на база не само на публикуваните обяви за конкретния район в големите портали, но и на основата на индивидуалните характеристики на това, с което се разделяте и вече изповяданите сделки за период от 6-12 месеца назад - отново в същия район. 

Стъпка 6: Не приемайте покани за срещи с брокери "на кафе", "само за 10 минути" и представящи се с фразите "имам много клиенти в района" или "тъкмо вчера продадох във вашия квартал". Това е старателно подготвена стръв за наивни продавачи, които ще допуснат агента без реален клиент на оглед с цел след това да ги притиснат за сключването на т.нар. "ексклузивен договор".

Не се "връзвайте" и на офертите за инвестиционни фондове, готови още вчера да купят вашето жилище.

Да, действително съществуват такива, но мизата, която предлагат, е с около 20, дори 30% по-ниска от пазарната цена на имота ви. Има случаи и на измамени с платени едва 10% от договореното поради изключително подвеждащи клаузи в договорите. Експертите посочват, че подобни се сключват предимно с хазартно- и алкохолно зависими хора. 

Стъпка 7: Следете имотните портали за дублиране на вашата обява нерегламентирано от фалшиви агенции. Голяма част от снимките и описанията на жилища там, особено в столицата, са откраднати от брокери-самозванци, които целят да набират клиенти за своите база данни, и предлагат, без никога да са били поканени с тази цел, апартамента ви без вашето съгласие и знание. Сигнализирайте за тези нередности администраторите на интернет страниците с реклами на имоти. 

Стъпка 8: Пазете се от огледи от лица, за които не сте сигурни, че не са брокери. Не позволявайте да снимат жилището ви. 

Стъпка 9: Осъщественият оглед и декларираното устно желание от страна на купувач се подплатяват единствено с капаро. Не вярвайте, че някой ще се сдобие с апартамента или къщата, продавани от вас, ако не е доказал сериозните си намерения във финансово измерение.

В замяна трябва да сте подготвени с договор за депозит, който ангажира и вас да не предлагате повече имота на други лица до сключването на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба (в зависимост от условията и възможностите на бъдещите собственици). Всяко протакане може да ви коства загуби и на време, и на пари. 

Стъпка 10: Не въвеждайте в заблуждение купувач, като лъжете за квадратурата на жилището, общите части, собствеността и евентуалната му делба.

Всяка оценка, договор и сделка се осъществяват на базата на записаното в нотариалните актове.

И обратно - не вярвайте сляпо на потенциален клиент, който е готов на думи да купи имота ви, а впоследствие се оказва или с лошо досие в Централния кредитен регистър, или с две малолетни деца за издръжка. 

В част II четете: Финтовете на брокерите и защо няма да ви доведат клиенти, кой има полза от "ексклузивен договор" и какво означава имотът, който сте харесали, да е обявен само за частни лица