РАЗСЛЕДВАНЕ: Брокерска мафия диктува пазара на жилища (ЧАСТ II)

Продажбата на имот в най-динамичното време за пазара от цялата година без брокер е начинение, непосилно за мнозина. Предимно за тези, които се огъват под напора на стотиците брокерски къщи - с лиценз или без, както и за най-бързащите и незапознати с действителното ценообразуване към момента. Lupa.bg вече въведе читателите си в част от разкритията как работят брокерите и ви информира в 10 стъпки как да започнете продажбата сами. Какво обаче правят агенциите за недвижими имоти и що за финтове ползват? Четете, за да сте информирани и да вземете правилното решение, в случай, че все пак опрете до посредниците.

Хипотетично, вече сте започнали процеса по продажбата на недвижимия си имот и сте публикували обявата си в големите имотни портали. Започват да ви се обаждат предимно брокери, а не частни лица, защото те разполагат с инструментите в самите портали да виждат и движенията по райони с нови жилища, готови за сделка, както и всички детайли по самите обяви - включително флуктуациите на цената, ако собственикът, например, е допуснал грешка и иска да я коригира или не е сметнал съвсем добре какви пари да търси за имота си. С това започва и извиването на ръцете. 

"Мога да продам вашия имот за 4 седмици", "Имам готови клиенти, но за да им го предложа, трябва първо аз да дойда да го огледам", "Вчера сключихме сделка за апартамент близо до вашия блок, имаме много запитвания за там и искаме да ги пренасочим към вас", са едни от най-честите кукички, ползвани от посредниците, за да ви убедят да ви дойдат "на гости". 

Какво се случва, ако "клекнете"? 

1. Брокерът идва, оглежда жилището, евентуално го снима и след това ви обяснява, че за да ползвате неговите услуги и всички стотици клиенти, търсещи "точно такъв" имот на "точно това място",  да могат да се надпреварват кой ще го купи пръв в рамките на 3-4 дни огледи, вие трябва да сключите обикновен договор за посредничество. Стойността му обикновено е в рамките на 2% от търсената от вас цена за жилището и стандартните бланки на агенциите нямат обвързващи клаузи за неустойки и други "капани". На практика обаче вие няма да сключите такъв договор, защото: 

2. Брокерът ще се появи с папка на втора среща с вас и ще ви обясни, че този договор не му дава гаранция, че единствено той ще предлага и представлява имота ви. Причината е, че ще ви обясни как вие, именно чрез такъв "обикновен" договор, бихте могли да продължите сами да търсите кандидати за покупка, а и да го "дадете" на още няколко посредници. 

Ще ви убеди още, че по този начин в имотните портали биха се появили няколко обяви за едно и също жилище, с подобни или същите снимки, но с различни цени. И това именно щяло да разубеди хората, търсещи точно такова, защото щели да видят много различни реклами и щели да се чудят дали всичко с апартамента/къщата е наред документално и структурно.

Не се "хващайте" на тази въдица. И без това, както вече ви предупредихме, много измислени агенции ще откраднат вашите собствени обяви и ще публикуват имота ви без вашата санкция и той отново ще присъства в сайтовете и групите в социалните мрежи с поне още една "реклама".

Всичко това отваря вратата за брокера да ви натисне за сключването на т.нар. 

ексклузивен договор. 

3. Ексклузивният договор е най-мощният инструмент на брокерските къщи, чрез който не просто плащате 3% без ДДС (3,6% с данъка) при сключването още на предварителния договор за покупко-продажба, но и встъпвате в редица клаузи със съмнителна правна стойност и с потенциалното нанасяне на огромни финансови щети за вас. Ето защо. 

Ексклузивният договор дава право не просто на конкретния брокер да рекламира и продава единствено той имота ви, но и задължава вас да бъдете изрядни към цялата агенция, под чиято шапка работи той. Какво означава това? В брокерския картел, при който няколко компании с различни имена всъщност водят до един собственик на капитала, съществуват няколко опасни трика при парафирането на такъв договор за продажба на жилище.

А именно - вие няма да имате право да продадете имота си сами, дори ако първият братовчед на съпругата ви се обади, разбрал, че сте го пуснали на пазара, и готов с налични парични средства веднага да се засили при първия нотариус. Причината е, че в тези т.нар. ексклузивни договори, при подобен развой вие ще трябва да заплатите на агенцията неустойка в размер не на 3,6%, а на 4 на сто от продажната цена по контракта.

И това не е всичко. Вие ще сте задължени, дори в случай, че подобно обстоятелство настъпи след прекратяването на взаимоотношенията с въпросния брокер, чрез когото сте сключили договора и невъзможността му да продаде имота ви, в продължение на цели 12 месеца след това да "овъзмездите" същата тази агенция, ако сами или чрез друга изповядате сделка за този имот.

Скандалният текст фигурира във всички бланки на всички агенции под управлението чрез свързани лица на холдинга, станал печално известен с инвеститорските си измами в центъра на София и комплексите "Дружба" и "Изток" миналото лято. 

Дори да сте се спрели точно на този посредник и сте харесали точно неговия стил на работа, изискайте промяна на тези текстове преди да подпишете или се консултирайте с адвокат за правната им стойност и тежест. 

4. "Само за клиенти на агенцията". "Предлага се само за частни лица". "Не работим с колеги". Това са другите известни трикове на агенциите за недвижими имоти. Текстове като тези присъстват често в обявите по порталите, но какво означават те? Подобни уточнения имат за цел едно: 

Постигането на двойна комисиона. 

Как се осъществява хватката? Ако вие сте собственик на имущество, с което искате да се разделите и попаднете на брокер, който използва въпросният финт, но все пак решите да продадете чрез него, хем вие ще дължите комисиона при осъществяването на сделката, хем отсрещната страна - купувач, обадила се по обявата за вашето жилище. Де факто стойността на един имот ще се вдигне драстично с над 7 на сто, тъй като агенцията би получила 3,6% комисиона от вас и 3,6% комисиона от купувача. При продажна цена от 150 000 евро това са 10800 евро. 

Подобни нелоялни практики са обхванали масово истеричния пазар в изключително силната за посредниците 2025-а г. Но те представляват по същество и конфликт на интереси, защото брокерът не може да защитава интересите едновременно и на едната, и на другата страна, а това има пряко финансово измерение. Затова - в случай, че продадете имот чрез такава брокерска къща при използването на подобен похват, изискайте правно становище за комисиона, която тя би прибрала. А в случай, че агенцията не ревизира начина си на работа, сезирайте КЗК (можете да го сторите и онлайн - б.р.). 

5. Защо няма да ви доведат клиенти? 

Най-фрапиращата постановка в процеса на продажбата на имот е категоричният отказ на мастодонтите в бранша да предлагат и да информират собствените си клиенти за наличието на подходящ имот за покупка от тях, дори ако отговаря 99% на посочените критерии. Големите брокерски фирми не допускат огледи на жилища в присъствието на собствените си клиенти, готови да заплатят на посредника уговорената ставка за комисиона, ако и продавачът им не е сключил онзи т.нар. ексклузивен договор.

Защото единствено чрез парафирането му агенцията може да си осигури двойната сделка. А осъществяването й в бърз порядък наистина изглежда логично, щом една компания разполага със стотици агенти на територията на цялата страна. 

Как работи това: Брокер от Ямбол вижда вашата свободна обява за имот в София и има потенциални купувачи, доверили му се да търси мечтаното от тях жилище. Обажда се на мениджъра си и пита дали жилището е с договор за посредничество към колегата му в столицата. Когато разбира, че няма такъв, звъни директно на вас, за да узнае дали се предлага от друга агенция. Щом научава, че и това не е валидно за имота, отказва да го предлага на собствените си клиенти. Простият отговор на въпроса: "защо" се крие в уговорките между самите агенции и самите брокери за подялба на комисионите.

Ако пък колега в София, където е и жилището, се окаже размахващ "ексклузивния" договор, то първият брокер започва ударно увещаване на клиентите си в Ямбол, че тъкмо това жилище е подходящото и по-добро в идните 10 години няма да открият. Воала, веригата е затворена.

3,6% отиват при единия, 3,6% отиват и при другия брокер. Не мислете, че двамата агенти ще почерят роднини и приятели с по няколко хиляди евро. 7,2% от апетитната сделка се разпределят от агенцията върху целия екип след отчисленията към босовете й. 

6. Брокерите на инвестиционните фондове са другата полулегална практика на агенциите от последните години.

Става дума за готовността на "фонда" да изкупи жилището, което сте обявили, без да чакате кредитиране от купувачи, без да се занимавате повече с огледи и разбира се, с рекламата, че той ще обезпечи всички разходи по сделката. Имайте предвид, че нотариалните такси, заплащането на местния данък и таксите по вписванията и без това са задължение на купувачите на жилището ви, не ваше. Въпросните инвестиционни фондове действително се занимават с изкупуването на жилища предимно старо строителство за ремонт с идеята за бърза препродажба след влагането на минимални средства за реновации със съмнително качество.

"Фикс енд флип" системата работи предимно в големите градове и столицата поради огромното търсене на имоти. Но функционира чрез редица уловки. Първо, цената, която ще ви предложат да продадете жилището си на такава компания, е с между 20 и 40% по-ниска от реалната пазарна цена.

Самите брокери на фондовете признават, че схемата работи при силно затруднени и притиснати финансово лица, готови да загубят дома си, за да си купят поредния кашон водка и да проиграят сумата в близкото казино. Жертви на евтиното бързо изкупуване на жилища стават често и възрастни хора, които не са наясно с последните скокове в цените на апартаменти и къщи или се нуждаят спешно от средства за лечение.

А преписки в прокуратурата за измамени чрез този номер не липсват. Мнозина от попадналите в клопката са получили едва 10% от уговорените суми по изпълнението на т.нар. предварителен договор за покупко-продажба, а останалите 90 на сто от нея така и не получават, след като инвестиционният фонд мистериозно изчезва или се ребрандира с ново име и друга фирма. 

7. И последно - за брокерите на бързи обороти. Няколко агенции в страната набраха невероятна скорост в последните месеци и действително се похвалиха с десетки успешни сделки. Някои екипи дори се снимаха с пачките пари, оставени от клиентите им като депозити за избраните от тях имоти или суми от продадени жилища.

Но и тук има уловка и тя се състои в следното: Наводняване на пазара с обявите на компанията, написани с големи букви и с цени около 10-15% по-ниски от останалите в сегмента. 

Брокерите, убедили да ви посетят и огледат имота ви, ще дойдат у вас и ще изготвят в рамките на ден или два т.нар. "пазарен анализ". Той се базира действително на реално сключените сделки на района, статистическите данни, особеностите на вашето жилище и други, но няма стойността на действителен доклад от лицензиран оценител. Когато са готови с анализа, ще се срещнат с вас и ще ви убедят да им се доверите за сключването на договор с уговорката, че не ви грозят никакви нелепи неустойки и че имат задължението да продадат апартамента или къщата за срок не по-дълъг от 4 седмици, но на цена значително по-ниска от тази, която знаете, че можете да постигнете и сами.

Така жилището ви ще се появи на пазара под тяхното лого като доста апетитно на фона на останалите и наистина ще можете бързо да го продадете, а брокерът - много бързо да се сдобие с поредната комисиона. Направете следното: Доверете се на оценката му, добавете към нея около 10% и допълнително сумата, която ви убеждава, че струва имотът ви процента комисиона, изискан от него, и публикувайте отново сами. 

Например: Имотът ви струва 100 000 евро, а е оценен от агенцията на 80 000. Добавете към тази сума около 11 000 евро и търсете купувачи сами за около 90-92 хиляди евро. Така едновременно ще изпреварите останалите обяви в района със същите спецификации за жилища с няколко хиляди евро и ще изпъкнете, хем ще "приберете" плануваната комисиона при себе си.

Предупреждаваме, че формулата не е универсална, но в редица случаи е приложима, особено ако документално имотът ви е изряден, а ценообразуването - адекватно и без излишна алчност.

В част III четете: За какво да внимавате, ако сте купувач, кой ще ви кредитира, кога ще платите комисиона, защо да не разчитате само на голетните имотни портали и как да се защитите от "грийнлайф" схемите при покупка "на зелено"